INFORMACJA DLA MIESZKAŃCÓW POWIATU TRZEBNICKIEGO W SPRAWIE USTALENIA RZECZYWISTEGO STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI

Regulowanie stanu prawnego nieruchomości polega na podjęciu takich czynności i działań faktycznych lub prawnych, które doprowadzą do ustalenia i utrwalenia w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości (operacie ewidencji gruntów i budynków) poprawnych zapisów dotyczących samej nieruchomości oraz jej właściciela (innej osoby, która jest uprawniona do władania nią).
Reasumując – regulowanie stanu prawnego nieruchomości to doprowadzenie do sytuacji, kiedy jej stan faktyczny jest tożsamy ze stanem prawnym. 
Uzasadnienie
Stan prawny nieruchomości jest następstwem zdarzeń i czynności prawnych dokonywanych przez właścicieli lub posiadaczy nieruchomości. Może być on także wynikiem czynności podejmowanych przez organy administracji czy inne uprawnione podmioty. Niekiedy zdarza się, iż czynności, zdarzenia czy działania mające wpływ na stan prawny nieruchomości są podejmowane wbrew woli właścicieli, np. zachodzą z mocy prawa.
Jednak to przede wszystkim właściciele nieruchomości są uprawnieni i zobowiązani do ujawniania przysługujących im praw odpowiednio w księgach wieczystych (art. 35 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) oraz katastrze nieruchomości (operacie ewidencji gruntów i budynków) - art. 22 ust. 2 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne.
W przypadku obrotu nieruchomościami należy zwrócić uwagę na rozróżnienie czynności prawnych o charakterze konstytutywnym, czyli takich, które wywołują skutki prawne bez konieczności dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz takie, które wywierają skutki prawne dopiero po ujawnieniu ich w księdze wieczystej. W pierwszym przypadku będzie to np. umowa sprzedaży nieruchomości, zaś w drugim np. ustanowienie odrębnej własności lokalu (ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
Regulowanie stanu prawnego nieruchomości może dotyczyć przypadków, kiedy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej oraz sytuacji, w których w istniejącej księdze wieczystej dokonane wpisy nie są poprawne, tj. nie odzwierciedlają tzw. rzeczywistego stanu prawnego, zwłaszcza w odniesieniu do działu II księgi wieczystej, tj. prawa własności lub innych praw, które podlegają lub mogą podlegać ujawnieniu w księdze wieczystej. Należy przy tym zauważyć, iż niewłaściwe wpisy w księdze wieczystej mogą dotyczyć nieprawidłowego oznaczenia nieruchomości w dziale I księgi, co może być następstwem np. braku uwidocznienia podziałów geodezyjnych. Nieprawidłowości mogą także dotyczyć nieaktualnych zapisów w dziale III księgi wieczystej w zakresie ciężarów i ograniczeń, jakie ciążą na nieruchomości, np. istnienia wzmianki o wszczęciu postępowania wymiany gruntów, obciążenia nieruchomości spłatą tzw. ciężarów realnych.
Natomiast w dziale IV księgi wieczystej mogą figurować hipoteki ustanowione np. na rzecz Skarbu Państwa z tytułu rozłożenia na raty ceny sprzedaży, które faktycznie zostały spłacone.
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego zwłaszcza:
- oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
- wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana, oraz wskazanie ich adresów,
-  powołanie tytułów prawnych własności nieruchomości,
- wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
W przypadku księgi wieczystej prowadzonej w formie elektronicznej, wnioski należy składać na specjalnych formularzach dostępnych w sądach wieczystoksięgowych lub m.in. na stronie: http://ms.gov.pl/kw/kw.php.

Jeżeli nieruchomość była już wpisana do księgi wieczystej, a księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu, we wniosku powinien być wskazany numer tej księgi. Jeżeli dla nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać wskazanie numeru tego zbioru. Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie. Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.
Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
Mogą to być:
- akty notarialne (np. umowy kupna, sprzedaży, zamiany, przeniesienia własności w drodze aportu),
- ostateczne albo natychmiast wykonalne orzeczenia sądowe (np. postanowienie o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienie dotyczące działu spadku, postanowienie o przysądzeniu własności, postanowienie dotyczące zasiedzenia nieruchomości),
- decyzje administracyjne (np. decyzja stwierdzająca nabycie z mocy prawa własności nieruchomości mienia komunalnego, decyzja stwierdzająca nabycie z mocy prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, decyzja przejmująca gospodarstwo rolne w zamian za świadczenia emerytalne, decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości).
Regulowanie stanu prawnego nieruchomości może się odbywać na drodze postępowania wieczystoksięgowego na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Kodeksu postępowania cywilnego (zwłaszcza art. 505-525, 606-610 oraz 617-62613). Uzgadnianie stanu prawnego może się odbywać również na drodze postępowania sądowego (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) w trybie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 23 grudnia 1988 r. (sygn. akt III CRN 434/88, opubl. OSNC z 1991 r. nr 1, poz. 12), uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu tejże księgi do jej rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego. Wymaga ono zatem wzięcia udziału w sprawie przez wszystkie osoby wpisane w dziale drugim księgi wieczystej oraz udziału innych osó, których uprawnienia z tytułu własności nie zostały - bez względu na przyczynę - dotychczas ujawnione (art. 72 par. 2 k.p.c.).
Wśród innych sposobów na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości można wymienić zasiedzenie nieruchomości (art. 172-176 Kodeksu cywilnego) czy postępowanie spadkowe.

Ważne adresy:
Sąd Rejonowy w Trzebnicy
IV Wydział Ksiąg Wieczystych
ul. Parkowa 4
55 - 100 Trzebnica







 

Artykuł utworzony w dniu: 2008.09.09 - 13:23:29, przez: Katarzyna Stawińska
Artykuł zaktualizowany w dniu: 2008.09.10 - 12:14:52, przez: Katarzyna Stawińska